Բնակարանների առուվաճառք. դատելով անշարժ գույքի շուկայից` Երևանը թեժ ապրանք է

Մի քանի տարի առաջ Հայաստանում գրեթե անհայտ` անշարժ գույքի գործակալություններն այսօր մրցակցում են` գնորդներով ու վաճառողներով գերհագեցած շուկայի ուշադրությունը գրավելու համար
Ոչ հեռու անցյալում բնակարան վաճառողները «գովազդում» էին իրենց «ապրանքը» ստորգետնյա անցումներում և այլ հասարակական վայրերում` հաճախ հարյուրավոր մրցակից ձեռագիր հայտարարությունների մեջ խցկելով իրենցը
Անշարժ գույքի գործակալ Վլադիմիր Խաչատրյանը հիմնել է «Լավ առաջարկ» գործակալությունը Աբովյանում, որտեղ բնակարանի գներն արդեն բարձրանում են` հուսալով, որ այն կդառնա Երևանի ննջարանային արբանյակ-քաղաքը
Եթե անշարժ գույքի գները, ինչպես մյուս երկրներում, տնտեսական ցուցանիշ են, ապա Հայաստանը թևակոխել է բնակարան գնելու ոսկե դարը: Կամ` ավելի ճիշտ, բնակարան վաճառելու, քանի որ Համախառն ներքին արդյունքի երկնիշ աճին զուգահեռ կտրուկ աճել են բնակարանների գները:

Անշարժ գույքը, որն ամենաէժանն էր հետխորհրդային առաջին տարիներին, վերջին տասնամյակում թանկացել է 10 անգամ` հասնելով որոշ եվրոպական երկրների անշարժ գույքի գներին:

Ամռանը Երևանի կենտրոնում անշարժ գույքի մեկ քառակուսի մետրի գինը 2006 թ. համեմատ աճել է 237 դոլարով և հասել 1337 դոլարի (բացարձակ ռեկորդ): Պետք է հաշվի առնել դոլարի արժեզրկումը (որն անցյալ տարի կազմել է 15 տոկոս), սակայն միայն հանուն համեմատության. կենսամակարդակի միջազգային չափորոշիչը`«սպառողական զամբյուղը», Հայաստանում կազմում է 1357 դոլար: Այլ խոսքով` առաջնակարգ անշարժ գույքի մեկ քառակուսի մետրը միայն 20 դոլարով է զիջում ապրելու համար անհրաժեշտ մեկ տարվա նվազագույն եկամտին: (Հարևան Վրաստանի մայրաքաղաք Թբիլիսիում, որտեղ նույնպես շինարարությունը մեծ թափ է ստացել, մեկ քառակուսի մետրի միջին գինը 1000 դոլար է:)

Ի տարբերություն խորհրդային ժամանակների` առաջին հարկերը սպեկուլյատիվ գործարքների համար այժմ մեծ պահանջարկ ունեն, քանի որ ազատ շուկայական հարաբերություններն իրենց հետ բերել են մանրածախ առևտրի համար մատչելի տարածքների կարիք: Երևանի կենտրոնում առաջին հարկում գտնվող տարածքի մեկ քառակուսի մետրի գինը կարող է հասնել 3000 դոլարի:

«Քաղաքում առևտրային տարածքների մեծ պահանջարկ կա, և առաջին հարկի գներն անկանխատեսելի են,- ասում է «VVP» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Վրույր Փենեսյանը: - Ըստ էության, կենտրոնում մի քանի նման տեղ է մնացել, որոնք բավական բարձր են գնահատվում` հասնելով 1 միլիոն դոլարի 300 քմ տարածքի համար»:

Բացի Երևանի կենտրոնից, գների աճն անդրադարձել է նաև քաղաքի մյուս համայնքների վրա: Կենտրոնից հյուսիս և հյուսիս-արևմուտք ընկած Արաբկիր համայնքում 1 քմ տարածքի միջին գինը բարձրացել է 222 դոլարով` հասնելով 1090 դոլարի:

Երևանում անշարժ գույքի 1 քմ միջին գինը 770 դոլար է: Սակայն «ցածր» գներ, որոնք նախկինում ստանդարտ էին բոլոր տարածքների համար, այժմ կարելի է գտնել միայն արվարձաններում` ինչպիսին են Էրեբունին ու Մալաթիա-Սեբաստիան, որտեղ 1 քառակուսի մետրը վաճառվում է 360 դոլարով:

Հակառակ որոշ կանխատեսումների, թե անշարժ գույքի բարձր գները կարող են հանգեցնել շուկայի սառեցմանը, առուվաճառքի գործարքների քանակն աճում է գներին զուգահեռ:

2000 թվականին Հայաստանում գրանցվել է անշարժ գույքի առուվաճառքի 33.233 գործարք: Այս տարի ամսական գրանցվել է 10.000 գործարք: Օրինակ` այս տարվա հուլիսին գրանցվել է 18 տոկոսով ավելի գործարք, քան անցյալ տարվա նույն ամսին: Բոլոր գործարքների 66 տոկոսը գրանցվել է Երևանում:

Հունիսին իրականացվել է առնվազն 550 առանձնատան գործարք, ինչը 11 տոկոսով ավելի է նախորդ ամսվա և 25 տոկոսով ավելի` 2006 թ. նույն ամսվա համեմատ:

Մի երկրում, որտեղ միջին ամսական աշխատավարձը 177 դոլար է, անշարժ գույքի գործարքների թվի կտրուկ աճը կարող էր քիչ հավանական թվալ: Սակայն անշարժ գույքի գործակալներն ասում են, որ կան մի քանի գործոններ, որոնց պատճառով տան շուկան բնակչության ընդհանուր կենսամակարդակին անհամաչափ նման զարգացում ապրեց:

Առաջին նկատելի տեղաշարժը Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում գրանցվեց 1995-ին, երբ Ռուսաստան մեկնած մի մեծ խումբ հայաստանցիներ փող վաստակած վերադարձան ու բնակարաններ ձեռք բերեցին:

Այն օրերին բնակարանների առևտուրը հիմնականում կենտրոնացած էր Հաղթանակի կամրջի վրա` կոնյակի գործարանի դիմաց: Այնտեղ շաբաթ-կիրակի հավաքվում էին տուն վաճառողներն ու կանգնում կամրջի վրա` պարանոցից կախված ստվարաթղթե ցուցանակներով, որոնց վրա գրված էին բնակարանի մանրամասները: (Նման «տան շուկա» այսօր էլ կա, որտեղ գնորդները վճարում են մոտ 1 դոլար և բանակցում անհատ վաճառողների հետ` շրջանցելով միջնորդներին ու միջնորդավճարը:) Տանտերերը նաև հայտարարություններ էին փակցնում մետրոյի ու բանուկ փողոցների պատերին:

Այսօր Երևանում գործող անշարժ գույքի 243 գործակալությունները լիովին փոխել են առուվաճառքի գործընթացը: Ու թեև Ռուսաստանից վերադարձածներն այլևս չեն կազմում գնորդների մեծ մասը, անշարժ գույքի գործակալների հավաստմամբ` շուկայի զարգացումը մեծապես առնչվում է ռուսաստանյան ծագում ունեցող փողերին:

Ըստ գործակալների` գների աճի հիմնական խթաններից մեկը շարունակական ներդրումներն են արտասահմանից: Հայաստանը գրավիչ շուկա է դարձել ոչ հայերի, սփյուռքահայերի և արտասահմանում փող վաստակող հայաստանցիների համար` անկախ նրանից` նրանք մտադի՞ր են երբևէ ապրել այստեղ, թե՞ ոչ: Տեղի բնակչության 90 տոկոսի համար անմատչելի գները դեռևս թանկ չեն Եվրոպայի և Հյուսիսային Ամերիկայի մեծ մասի չափանիշներով:

Փենեսյանն ասում է, որ թեև տեղացիների մեծ մասն ի վիճակի չէ բնակարան գնել շուկայական գներով, նրանք, այդուհանդերձ, շահում են այս բումից: Նրա հավաստմամբ` շատերը թանկ վաճառում են իրենց բնակարանը, ձեռք բերում ավելի էժանը` շահույթն օգտագործելով սեփական կարիքները հոգալու համար:

Հարկ է նշել նաև, որ ներկայումս վաճառվող բնակարանների մեծ մասը բնակիչները ստացել են խորհրդային պետությունից: Խորհրդային տարիներին պետական բնակարանների վաճառքն արգելված էր: Թույլատրվում էր բնակարանների փոխանակում, և գոյություն ուներ սև շուկա, որտեղ ոչ պաշտոնապես փողով բնակարանային պայմանների բարելավում էին կատարում: Սակայն ներկա վիճակը` անկախացումից 16 տարի անց, նոր երևույթ է:

Վաճառում են, որպեսզի թռչեն…

1991 թ. ընդունված «Սեփականաշնորհման մասին» օրենքը քաղաքացիներին դարձրեց իրենց ունեցվածքի լիիրավ տերը: Սակայն անկախացմանը հաջորդած իրադարձությունները, այդ թվում` Ղարաբաղյան պատերազմը, էներգետիկ ճգնաժամը, քաղաքական անկայունությունն ու գործազրկությունը, հանգեցրին արտագաղթի, որն էլ մեծապես նպաստեց Հայաստանի անշարժ գույքի առաջին շուկայի ձևավորմանը:

Մինչև 90-ականների կեսը Հայաստանում ասացվածք կար. «Վաճառվում է բնակարան` Ամերիկա մեկ ուղղությամբ տոմսով»:

Այսօր անշարժ գույքի գործակալներն ասում են, որ Հայաստանի միջին խավը` հասարակության առայժմ փոքր, բայց աճող հատվածը, նախորդ սերնդի համեմատ բարձրացրել է ակնկալիքները կյանքի նկատմամբ և փոխել գնորդի ժողովրդագրական պատկերը: Նույնիսկ ոչ շատ հարուստները պատրաստ են առավելագույն գին վճարելու բնակարանի համար` գիտակցելով նման ներդրման արժեքը:

Բանկերն էլ օգնում են, որ այդ ներդրումներն իրականություն դառնան:

Նախկինում միայն բարեկամներից ու ազգականներից պարտքով փող վերցնող հայաստանցիները համակերպվել են գրավով վարկ վերցնելու հետ: Ընդհանուր առմամբ, բանկերն առաջարկում են վարկեր 10 տարի մարման ժամկետով, 25 տոկոս կանխավճարով և տարեկան 12-15 տոկոս տոկոսադրույքով: Առնվազն մեկ բանկ առաջարկում է ավելի նպաստավոր պայմաններ` 15 տոկոս կանխավճար և 20 տարի մարման ժամկետ: Սակայն այդ առաջարկը վերաբերում է նորապսակներին կամ էլ նորակառույց բնակարաններին:

Փենեսյանի գործակալությունը հիմնականում գործ ունի «էլիտար» բնակարանների ու շքեղ առանձնատների հետ և ներկայումս համագործակցում է մոտ 20 կառուցապատող ընկերությունների հետ: Նրա հաճախորդների մեծ մասը Ռուսաստանից, ԱՄՆ-ից, Եվրամիությունից ու Մերձավոր Արևելքից է: Օտարերկրացիները, որպես կանոն, ավելի շատ հետաքրքրվում են նորակառույց շքեղ բնակարաններով:

Հաճախ գործածվող «էլիտար» ածականն այնքան է արմատավորվել անշարժ գույքի երևանյան ժարգոնում, որ գրեթե կորցրել է իմաստը: «Էլիտարը» փոխարինել է «VIP»-ին` որպես բարձր վարկանիշի արտահայտություն: (Այն դարձել է Երևանում վերջին ամենագործածական բառը` «էլիտար» ռեստորան, «էլիտար» տաքսի ծառայություն, «էլիտար» դպրոց և «էլիտար» ամսագիր`“Elite Life”:) Փենեսյանն ու մյուս գործակալներն անհրաժեշտ են համարել Երևանի համար ստեղծել անշարժ գույքի հատուկ բառացանկ, որպեսզի դյուրացնեն ընտրության գործընթացն այն հաճախորդների համար, որոնք կարող են նույնիսկ Հայաստանում չլինել:

Հայաստանյան ձևակերպմամբ` «էլիտարը» թերևս կհամապատասխանի արևմտյան «ստանդարտին»: Սովորաբար դա նշանակում է, որ ամբողջ ներքին հարդարանքը «եվրո» որակի է, այսինքն` սանհանգույցը համապատասխանում է միջազգային չափանիշներին: Նման բնակարաններով շենքերը սովորաբար ունենում են սեփական էներգամատակարարում, օդորակման կենտրոնացված համակարգ և շուրջօրյա ջրամատակարարում: Շատերն առաջարկում են նաև անվտանգության ծառայություն, դռնապան, շենքի պարետ և, ինչը հատկապես կարևոր է ավտոմեքենաներից շնչահեղձ լինող Երևանում` ստորգետնյա ավտոտնակներ: Առավել բարձրակարգ տարբերակները (թերևս` «էլիտար էլիտարները») առաջարկում են մաքրման ծառայություն, մարզաառողջարարական ակումբներ, մթերքի առաքում, արագ ինտերնետ և այլն:

Մինչև անշարժ գույքի գործակալությունների անհրաժեշության առաջանալը, տները բնորոշվում էին ըստ ժամանակաշրջանի: Եվ ըստ ժամանակաշրջանի` բոլորը միանման էին:

«Ստալինյան» տները` կառուցված մինչև 1960 թվականը, խորհրդային տարիների ամենաբաղձալի բնակարաններն էին: Քարե երկարակյաց, ընդարձակ ու հարմարավետ «ստալինյան» բնակարաններն «էլիտարներից» հետո ամենաթանկն են: Դրանք հիմնականում գտնվում են Կենտրոն և Արաբկիր համայնքներում և բնորոշվում են բարձր առաստաղով: Նման մեկ սենյականոց, ֆրանսիական պատշգամբով բնակարանը գնահատվում է 50-80.000 դոլար` կախված տեղից:

Նիկիտա Խրուշչովի իշխանության օրոք կառուցված «խրուշչովյան» բնակարանները բնորոշ են այն ժամանակահատվածին, երբ Երևանը վերածվեց մարդկանց խորհրդային պահեստի, քանի որ այդ ժամանակ բնակարան կառուցելիս ավելի շատ ելնում էին գործնական, քան գեղագիտական նկատառումներից:

1960-1970 թվականների բնակելի շենքերը, որոնք երբեմն անվանում են «լուցկու տուփեր», Սպիտակի երկրաշարժից քանդածների առաջին շարքում են, ինչը վկայում է դրանց ցածր որակը: Դրանք կրկնակի փոքր են «ստալինյան» բնակարաններից, բայց և` կրկնակի էժան:

Թեև բնակարանների գներն արտացոլում են Երևանի կենտրոնում բնակություն հաստատելու ձգտումը, ունևորների շրջանում նկատվում է քաղաքից դուրս բնակարան ձեռք բերելու կամ կառուցելու նոր ձևավորվող միտում: Այնպիսի թաղամասեր, ինչպիսին են Առինջը կամ Ջրվեժը, որոնք ավանդաբար ամառանոցային էին, այժմ վերածվում են արվարձանների այն ունևորների համար, որոնք ի վիճակի են սեփական հարմարություններ ստեղծելու:

Անշարժ գույքի գործակալ Վլադիմիր Խաչատրյանի կարծիքով` մի քանի տարուց մայրաքաղաքից մոտ 15 կիլոմետրի վրա գտնվող Աբովյան քաղաքը կդառնա Երևանի ննջարանային արվարձանը:

22-ամյա Խաչատրյանն անցյալ տարի Աբովյանում բացել է «Լավ առաջարկ» գործակալությունը: Երիտասարդ գործակալն ասում է, որ Աբովյանն իդեալական արբանյակ-քաղաք է:

«Աբովյանը Երևանին ամենամոտն է` զարգացած քաղաքային ենթակառուցվածքով ու դեռևս ցածր գներով,- ասում է նա: - Կյանքն այստեղ շատ ավելի էժան է Երևանի համեմատությամբ` սննդից մինչև անշարժ գույք»:

Նա կանխատեսում է, որ ինչքան Երևանը ծանրաբեռնվի, կեղտոտվի ու խճճվի երթևեկության սարդոստայնում, այնքան շատ երիտասարդ երևանյան ընտանիքներ կսկսեն գնահատել մերձակա քաղաքի մաքուր օդն ու նվազ տենդագին տեմպը (Աբովյանը ներկայումս ունի մոտ 30.000 բնակիչ):

«Երթուղային տաքսիները Երևանից Աբովյան են մեկնում 5 րոպեն մեկ,- ասում է Խաչատրյանը: - Մայրուղիով Աբովյան կարելի է հասնել ավելի հեշտ ու արագ, քան Երևանի որոշ թաղամասեր»:

Անշարժ գույքի գները, կարծես, ցույց են տալիս, որ շատերը համամիտ են Խաչատրյանին:

Վերջին տարվա ընթացքում մեկ քառակուսի մետրի գինն Աբովյանում աճել է 60 տոկոսով` 250 դոլարից հասնելով 400-ի:

Խաչատրյանի հավաստմամբ` գնորդների մոտ 60 տոկոսը Երևանից է: Մարդիկ վաճառում են իրենց երևանյան բնակարանն ու գնում ավելի էժանն Աբովյանում, որպեսզի կարողանան ապրել գների տարբերությունից առաջացած գումարով:

Այժմ Փենեսյանի ու Խաչատրյանի նման պրոֆեսիոնալների հաճախորդների շրջանում քիչ են «մեկ ուղղությամբ տոմս» ցանկացողները: Եվ Ամերիկա այդ «մեկ ուղղությամբ տոմսն» էլ համարյա թե Երևանում անշարժ գույքի մեկ քառակուսի մետրի գին ունի:

ԱրմենիաՆաուի էջերում